Viviendas en plena forma
Todas las tipologías de edificios necesitan un mantenimiento continuado para garantizar su conservación. El Libro de Uso y Mantenimiento del edificio o el Arquitecto de Cabecera de la comunidad pueden ayudar a disponer de una vivienda en un óptimo estado.
Cada vez somos más conscientes de la capacidad transformadora del ser humano en el paisaje, los pueblos y las ciudades. Las afecciones que tocan directamente al cambio climático, como por ejemplo el consumo y la energía, han provocado un cambio de tendencia: la responsabilidad en el consumo y una mayor conciencia de la eficiencia energética son factores determinantes que las ciudades del futuro deben tener en cuenta.
En el ámbito de la edificación, el mantenimiento de los edificios, las rehabilitaciones energéticas, la reforma de viviendas o la puesta a punto a través de las inspecciones, conocidas como ITEs, son oportunidades para que el ciudadano disponga de un bien en óptimo estado de conservación. Tanto en lo que se refiere al ámbito comunitario, que sería el edificio, como al individual, la propia vivienda.
A nivel de comunidad, el interés por la conservación es compartido por la ciudadanía, ya que la comunidad es cada vez más consciente de que un buen mantenimiento del edificio ofrece multitud de ventajas. “Garantiza o incluso puede incrementar el valor inmobiliario de la finca, lo que influye en la mejora de la calidad vida de sus barrios”, apuntan desde la delegación en Álava del Colegio Oficial de Arquitectos Vasco-Navarro.
Las intervenciones que se realizan en la comunidad requieren de un diagnóstico previo de los problemas o patologías, que deben ser determinadas por un profesional capacitado, como es el arquitecto. “De este modo, se podrá desarrollar la propuesta correctiva que el edificio necesita, ofreciendo diferentes alternativas, si es preciso”.
Las actuaciones que se pueden llevar a cabo en un edificio para mejorar su habitabilidad y confort son varias. En el caso del aislamiento térmico, uno de los recursos cada vez más utilizados es el SATE (sistema de aislamiento térmico exterior), una buena solución, pero que afecta a la estética del edificio. “Es necesario comprobar si el edificio tiene alguna protección”. En todo caso, una mejora del aislamiento incide directamente en un menor gasto en calefacción.
La accesibilidad, hoy en día, es incuestionable en cualquier tipo de reforma que se proponga en una vivienda. Pero también debe ser realizada con criterios de conservación, al igual que si se interviene en las fachadas del edificio. “Este tipo de trabajos en las comunidades logran establecer un estrecho vínculo entre los propietarios y el arquitecto”, insisten desde el COAVN Álava.
Mantenimiento preventivo
La obligatoriedad de las ITEs ha traído consigo un aumento de la concienciación respecto a la necesidad de realizar un mantenimiento preventivo. “Todos los edificios necesitan ser conservados, lo que requiere que un profesional se encargue de esta gestión”, aseguran los arquitectos alaveses. “Y es incuestionable que cuando se ha realizado un mantenimiento continuado, en el momento que se debe pasar la inspección técnica, esta suele ser favorable, con lo que la comunidad no debe realizar grandes derramas”.
De hecho, desde el Colegio de Arquitectos detectan un mayor interés por parte de las comunidades, por disponer de un edificio en buenas condiciones. “Ahora se aporta mucha más información cuando se pregunta por patologías recientes o incluso por obras realizadas en los últimos años”.
Respecto a los problemas más recurrentes, estos tienen que ver con la presencia de agua en el interior. “Filtraciones a través de las fachadas, sobre todo cuando son antiguas, o a través del tejado o el terreno por capilaridad. Asimismo también percibimos una alta incidencia de humedades por condensación, debido a puentes térmicos y que se acrecientan por un déficit en el mantenimiento, como puede ser una ventilación incorrecta”. Tras estas patologías, los arquitectos también determinan otras como “afecciones generalmente puntuales en la estructura cuando esta es antigua o ha sufrido cambios en el estado de carga. Las fisuras, por su forma y localización nos pueden indicar qué es lo que está ocurriendo. Por eso, es fundamental alertar sobre ellas”.
La inspección técnica del edificio también aporta pautas para la conservación de los edificios, como es el Libro de Uso y Mantenimiento. “Es un documento obligatorio tras efectuar la ITE, que ofrece instrucciones precisas, redactadas en cada caso particular, sobre cómo mantener los diferentes elementos constructivos”.
Este manual representa una herramienta fundamental para la comunidad ya que permite hacer un seguimiento, bien a través de empresas especializadas o a través de un grupo de vecinos delegados. Desde el COAVN Álava advierten de que la dedicación es mínima. “Consiste en anotar los desperfectos y coordinar las reparaciones en base a las indicaciones del Libro de Uso y Mantenimiento”.
Arquitecto de Cabecera
Respecto a este tema, la delegación alavesa del colegio profesional recuerda que en otros países es muy habitual la figura del Arquitecto de Cabecera, que debería ser incorporada también a nivel local. “Supone un costo realmente bajo para un servicio que garantiza mantener a raya patologías futuras incorporando medidas preventivas”.
Como profesional del edificio, el arquitecto tiene plena capacitación para gestionar los aspectos técnicos de las comunidades de copropietarios de, por ejemplo, un conjunto de portales similares. “O incluso de barrios enteros donde la morfología edificatoria es similar.
Según los arquitectos alaveses, se trataría de trasladar el modelo de gestión integral de los espacios construidos o Facility Management, del ámbito de la empresa al ámbito residencial.
“En una reforma, el arquitecto permite el ahorro de costos innecesarios para garantizar actuaciones lógicas y funcionales. En este sentido, contar con un arquitecto es contratar un seguro de inversión: es un gasto fácilmente amortizable”, concluyen.
Mar. 13 2019
